2015.05.13 税務調査

不動産賃貸に係る賃貸物件のリフォーム費用が、「修繕費（必要経費）」になるのか「資本的支出（資産計上）」になるのかで、納税者と税務当局とが争いになり、国税不服審判所が判断を下した事案が公表されましたのでご紹介いたします。（平成26年4月21日裁決）

事案の内容

事実関係は次の通りです。

• 不動産貸付業を営むAさんは、所有する賃貸マンションのリフォーム工事を行った。
• Aさんはリフォームの工事費用を、所得税の確定申告において全額必要経費として処理した。
• 税務調査においてリフォーム費用は修繕費ではなく資本的支出と認定され、Aさんに対して更正処分および過少申告加算税の賦課決定処分が行われた。
• この決定に不服をもったＡさんは審査請求を行った。

納税者の主張

Aさんの主張は次の通りです。

• 建物の規模からすると工事は骨組みや基礎に影響を与えるものではなく価値を高めるものではない。
• あくまでも現状維持に留まっており、システムキッチンおよびトイレの取り替え費用も資本的支出にはあたらず修繕費の範疇である。

国税不服審判所の判断

これに対して、国税不服審判所の見解は次の通りでした。

• 修繕費か資本的支出かは、建物の規模ではなく金額や効果で判断するのが相当である。
• 新たなシステムキッチンおよびユニットバスの取り替えに要した費用は、賃貸マンションの通常の維持管理のための費用である修繕費とは言えない。
• 新たにシステムキッチンおよびユニットバスを設置し、台所と浴室を新設したことでマンションの価値を高め、またはその耐久性を増すことになる。
• したがって、Aさんのケースは修繕費ではなく資本的支出に該当する。

以上のことから、Aさんの修繕費とした申告内容が一部否認され、建物に対する資本的支出に該当すると判断されました。

 

修繕費と資本的支出とでは、税務上の取り扱いが異なってきます。
原状回復に留まる程度のものは修繕費と判断され、修繕を行った年に必要経費とし処理することが可能となります。多額な利益が出ている場合には、一括で経費にできる修繕費を発生させることで、その利益を圧縮し税額を抑えることにつながります。
一方、耐用年数の延長や資産価値の上昇が認められるものは資本的支出になり、複数年で減価償却することになります。

修繕の内容が、原状回復に留まるものなのか、あるいは資産の価値を高め耐用年数を延長させる効果があるものなのか、税務の申告においては慎重に判断することが必要となります。

今後のご参考になれば幸いです。

税理士法人レガート　税理士　服部誠

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